Wie werden Immobilien bewertet?

Für die Bewertung einer Immobilie gibt es drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Welches davon geeignet ist, hängt von der Art der Immobilie ab. Ziel ist immer, einen realistischen Marktwert zu ermitteln.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen sowie vergleichbaren Reihen- und Einfamilienhäusern angewendet.

Grundlage sind tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage. Dabei spielen neben der Wohnfläche auch der Zustand, das Baujahr, die Ausstattung und die genaue Mikrolage eine wichtige Rolle.

Reine Angebotspreise reichen für eine verlässliche Bewertung nicht aus. Entscheidend ist, zu welchen Preisen Immobilien tatsächlich verkauft wurden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt häufig bei Einfamilienhäusern und individuell errichteten Immobilien zum Einsatz.

Dabei werden der Wert des Grundstücks und der Wert des Gebäudes zunächst getrennt betrachtet. Der Grundstückswert orientiert sich unter anderem am Bodenrichtwert. Für das Gebäude werden standardisierte Herstellungskosten, das Alter, der Zustand und besondere Ausstattungsmerkmale berücksichtigt.

Der so ermittelte Sachwert ist zunächst ein rechnerischer Wert. Damit daraus ein realistischer Marktwert wird, muss das Ergebnis an die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation angepasst werden.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Immobilien und Mehrfamilienhäusern steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Mittelpunkt.

Berücksichtigt werden die marktübliche Miete, laufende Kosten, mögliche Mietausfälle und die Renditeerwartungen der Käufer. Auch bestehende Mietverhältnisse, Entwicklungsmöglichkeiten und zukünftige Instandhaltungen können den Wert beeinflussen.

Entscheidend ist der Markt

Keines der drei Verfahren liefert für sich allein automatisch den richtigen Verkaufspreis. Erst die fachkundige Einordnung der Ergebnisse, die Kenntnis des lokalen Marktes und die Berücksichtigung der Besonderheiten einer Immobilie führen zu einer verlässlichen Bewertung.

Denn am Ende entscheidet nicht nur, was sich berechnen lässt. Entscheidend ist auch, welchen Preis eine Immobilie am Markt tatsächlich erzielen kann.

Was unterscheidet Marktwert, Angebotspreis und Verkaufspreis?

Der Marktwert beschreibt den Preis, der unter normalen Bedingungen am Immobilienmarkt voraussichtlich erzielt werden kann. Er ergibt sich aus den Eigenschaften der Immobilie und der aktuellen Nachfrage.

Der Angebotspreis ist der Preis, mit dem eine Immobilie öffentlich oder diskret angeboten wird. Er kann dem Marktwert entsprechen oder einen angemessenen Verhandlungsspielraum berücksichtigen.

Der Verkaufspreis ist schließlich der Betrag, auf den sich Käufer und Verkäufer einigen und der im notariellen Kaufvertrag festgehalten wird.

Ein zu hoch angesetzter Angebotspreis führt nicht automatisch zu einem besseren Ergebnis. Er kann die Vermarktungsdauer verlängern und spätere Preisreduzierungen erforderlich machen. Entscheidend ist daher eine Preisstrategie, die zur Immobilie und zur jeweiligen Marktsituation passt.

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Der zuständige Gutachterausschuss erfasst die notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe in einer Kaufpreissammlung und leitet daraus Bodenrichtwerte ab. Sie geben den durchschnittlichen Wert des unbebauten Bodens innerhalb einer vergleichbaren Lage beziehungsweise Bodenrichtwertzone an. Hier in Bayern werden die Werte grundsätzlich alle zwei Jahre neu ermittelt.

Der Bodenrichtwert ist jedoch kein verbindlicher Wert für ein einzelnes Grundstück. Weichen dessen Eigenschaften vom typischen Grundstück der jeweiligen Zone ab, sind Zu- oder Abschläge erforderlich. Maßgeblich können beispielsweise der genaue Standort, der Zuschnitt, die Größe, die Ausrichtung, die Hanglage oder besondere Nutzungsmöglichkeiten sein.

Eine wichtige Rolle spielt dabei das Maß der zulässigen Bebauung. Es wird häufig durch die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, beschrieben. Sie gibt das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Eine GFZ von 0,6 bedeutet vereinfacht, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück bis zu 600 Quadratmeter Geschossfläche zulässig sein können. Entscheidend bleiben jedoch immer die konkreten baurechtlichen Vorgaben.

Der Bodenrichtwert bietet somit eine wichtige Orientierung. Für die verlässliche Bewertung eines Grundstücks müssen jedoch dessen individuelle Eigenschaften und tatsächliche Bebaubarkeit berücksichtigt werden.

Wovon hängt die Wertentwicklung ab?

Die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie hängt nicht allein vom Kaufpreis ab. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Lage, Grundstück, Bausubstanz, Architektur, Grundriss und dauerhafter Nachfrage.

Gerade in München kommt es auf die genaue Mikrolage an. Ruhe, Ausrichtung, Belichtung, Nachbarschaft und Privatsphäre können den Wert stärker beeinflussen als der Name des Stadtteils allein.

Auch der technische Zustand, die Energieeffizienz, notwendige Modernisierungen und flexible Nutzungsmöglichkeiten prägen die künftige Entwicklung.

Gute Voraussetzungen für langfristige Wertstabilität bieten daher vor allem Immobilien, die eine besondere Lage mit guter Substanz und dauerhaft gefragten Eigenschaften verbinden.

Wie läuft der Verkauf einer Immobilie ab?

Ein erfolgreicher Immobilienverkauf beginnt mit der sorgfältigen Vorbereitung. Dazu gehören die Bewertung der Immobilie, die Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen und die Festlegung einer passenden Vermarktungsstrategie.

Anschließend werden das Exposé erstellt, geeignete Interessenten angesprochen und Besichtigungen durchgeführt. Liegt ein konkretes Kaufangebot vor, werden die Finanzierung geprüft, die Vertragsinhalte abgestimmt und der Notartermin vorbereitet.

Mit der Beurkundung ist der Verkauf jedoch noch nicht abgeschlossen. Sobald die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, wird der Kaufpreis fällig. Nach dessen Zahlung erfolgt üblicherweise die Übergabe der Immobilie und damit der vereinbarte Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.

Rechtlicher Eigentümer wird der Käufer erst mit seiner Eintragung im Grundbuch. Der Notar begleitet und koordiniert die dafür erforderlichen Schritte.

Entscheidend ist, dass sämtliche Abläufe aufeinander abgestimmt sind und Verkäufer jederzeit wissen, wie es weitergeht.

Was ist ein Makleralleinauftrag?

Mit einem Makleralleinauftrag beauftragt der Eigentümer für einen vereinbarten Zeitraum ausschließlich die H8 Immobilien GmbH mit dem Verkauf seiner Immobilie. Im Gegenzug verpflichten wir uns, die Vermarktung aktiv und mit den vereinbarten Leistungen durchzuführen.

Beim einfachen Alleinauftrag dürfen während der Vertragslaufzeit keine weiteren Makler beauftragt werden, jedoch kann der Eigentümer an selbst gefundene Käufer die Immobilie veräußern.

Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer zusätzlich, eigene Verkaufsaktivitäten zu unterlassen oder direkte Interessenten an uns zu verweisen. So werden sämtliche Anfragen und Verhandlungen zentral koordiniert.

Im Vertrag werden üblicherweise die Laufzeit, der Angebotspreis, die Vermarktungsleistungen, die Mitwirkungspflichten und die vereinbarte Provision geregelt.

Welche Modernisierungen lohnen sich vor dem Verkauf?

Nicht jede Investition vor einem Verkauf erhöht den erzielbaren Preis im gleichen Umfang. Aufwendige Umbauten orientieren sich häufig stark am persönlichen Geschmack und entsprechen möglicherweise nicht den Vorstellungen der späteren Käufer.

Sinnvoll können dagegen kleinere Reparaturen, ein neutraler Anstrich, eine gründliche Reinigung und die Pflege von Garten oder Außenflächen sein. Sie verbessern den ersten Eindruck, ohne unverhältnismäßig hohe Kosten zu verursachen.

Bei größeren technischen oder energetischen Maßnahmen sollte geprüft werden, ob sich die Investition über den Verkaufspreis tatsächlich wieder ausgleichen lässt.

Entscheidend ist nicht, eine gebrauchte Immobilie wie einen Neubau erscheinen zu lassen. Ziel ist vielmehr, ihren Zustand gepflegt, transparent und überzeugend zu präsentieren.

Welche Unterlagen werden für den Immobilienverkauf benötigt?

Welche Unterlagen erforderlich sind, hängt von der Art der Immobilie ab. Zu den grundlegenden Dokumenten gehören in der Regel der Grundbuchauszug, Baupläne, Flächenberechnungen, Angaben zum Grundstück und der Energieausweis.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kommen unter anderem die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftspläne und Informationen zur Instandhaltungsrücklage hinzu. Bei vermieteten Immobilien werden zusätzlich die Mietverträge und weitere Unterlagen zum Mietverhältnis benötigt.

Vollständige Unterlagen erleichtern Käufern und finanzierenden Banken die Prüfung. Fehlende Dokumente können dagegen zu Rückfragen und Verzögerungen führen.

Eine frühzeitige Zusammenstellung schafft deshalb Sicherheit und beschleunigt den gesamten Verkaufsprozess.

Welche Mängel müssen beim Verkauf offengelegt werden?

Verkäufer sollten bekannte Umstände, die für die Kaufentscheidung wesentlich sein können, nicht verschweigen. Dazu können beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, nicht genehmigte Umbauten, größere technische Probleme oder besondere rechtliche Belastungen gehören.

Bei Eigentumswohnungen können auch bereits beschlossene Sanierungen, erwartete Sonderumlagen oder laufende Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft von Bedeutung sein.

Ein vertraglicher Haftungsausschluss schützt einen Verkäufer nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen oder eine entsprechende Beschaffenheitsgarantie übernommen wurde.

Welche Umstände im konkreten Einzelfall offengelegt werden müssen, hängt von ihrer Bedeutung für die Immobilie und die Kaufentscheidung ab.

Was ist bei einer geerbten Immobilie zu beachten?

Wer eine Immobilie erbt, muss zunächst entscheiden, ob sie selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden soll. Dabei spielen neben persönlichen Vorstellungen auch der Zustand, laufende Kosten und mögliche steuerliche Folgen eine Rolle.

Gehört die Immobilie mehreren Erben, können wesentliche Entscheidungen grundsätzlich nur gemeinsam getroffen werden. Unterschiedliche Erwartungen an Preis, Zeitpunkt oder weitere Nutzung können den Prozess deshalb erschweren.

Vor einem möglichen Verkauf sollten die Eigentumsverhältnisse geklärt, die erforderlichen Nachweise beschafft und der aktuelle Marktwert ermittelt werden.

Eine neutrale Bewertung schafft eine gemeinsame Entscheidungsgrundlage. Sie hilft den Beteiligten, die verschiedenen Möglichkeiten sachlich miteinander zu vergleichen.

‍Was passiert mit einer Immobilie bei Trennung oder Scheidung?

Eine gemeinsam gehaltene Immobilie gehört häufig zu den schwierigsten Fragen bei einer Trennung. Grundsätzlich kann sie verkauft, von einem Partner übernommen oder zunächst weiterhin gemeinsam gehalten werden.

Entscheidend sind die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch, die bestehende Finanzierung und die wirtschaftlichen Möglichkeiten beider Partner. Soll einer die Immobilie übernehmen, müssen der Wert und eine mögliche Auszahlung nachvollziehbar ermittelt werden.

Auch die Bank muss einer Änderung des Darlehensvertrags zustimmen. Die Übertragung des Eigentums allein entlässt einen bisherigen Darlehensnehmer nicht automatisch aus seinen Verpflichtungen.

Eine unabhängige Wertermittlung und eine klare Abstimmung können helfen, emotionale und wirtschaftliche Fragen voneinander zu trennen.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche?

Quadratmeter ist nicht gleich Quadratmeter. Beim Vergleich von Immobilien sollte deshalb darauf geachtet werden, welche Flächen tatsächlich angegeben werden.

Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich die für Wohnzwecke vorgesehenen Räume einer Wohnung oder eines Hauses. Keller, Heizungsräume oder Garagen zählen nach der Wohnflächenverordnung dagegen beispielsweise nicht zur Wohnfläche. Balkone, Loggien und Terrassen können anteilig berücksichtigt werden.

Daneben kann eine Immobilie zusätzliche Nutzflächen besitzen. Gerade bei Häusern können Keller, Hobbyräume oder andere Nebenflächen für die tatsächliche Nutzung sehr wertvoll sein, ohne vollständig zur ausgewiesenen Wohnfläche zu gehören.

Beim Vergleich von Quadratmeterpreisen sollte deshalb immer geprüft werden, welche Flächendefinition zugrunde liegt. Eine größere Gesamtfläche bedeutet nicht automatisch eine entsprechend größere Wohnfläche.

Was sagt die Höhe des Hausgeldes aus?

Die Eigentümer einer Wohnung zahlen regelmäßig Hausgeld an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Damit werden unter anderem laufende Kosten des Gebäudes, Verwaltungsaufwendungen und Beiträge für zukünftige Instandhaltungen finanziert.

Die Höhe allein sagt jedoch wenig darüber aus, ob eine Immobilie wirtschaftlich gut oder schlecht aufgestellt ist. Ein niedriges Hausgeld kann angenehm sein, gleichzeitig aber auch mit geringen Rücklagen oder aufgeschobenen Investitionen verbunden sein.

Käufer sollten deshalb neben dem aktuellen Hausgeld auch den Wirtschaftsplan, vergangene Abrechnungen, vorhandene Rücklagen und geplante größere Maßnahmen betrachten.

Ein niedriges Hausgeld ist deshalb nicht automatisch ein Vorteil. Wichtiger ist, ob Kosten und Rücklagen vernünftig kalkuliert sind

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Immobilienkauf weitere Kosten. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eine mögliche Maklerprovision sowie Kosten der Finanzierung.

Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Hier in Bayern beträgt sie 3,5 Prozent des steuerpflichtigen Kaufpreises.

Notar und Grundbuch

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet und der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden. Dafür sollten Käufer mit insgesamt etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Wird der Kauf finanziert, entstehen zusätzlich Kosten für die Eintragung der Grundschuld.

Maklerprovision

Die Maklerprovision richtet sich nach dem jeweiligen Angebot und der getroffenen Vereinbarung. Soweit bei einem von uns vermittelten Objekt eine Käuferprovision vorgesehen ist, beträgt diese üblicherweise 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten darüber hinaus gesetzliche Vorgaben für die Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer.

Finanzierung

Bei einer Finanzierung kommen vor allem die vereinbarten Darlehenszinsen hinzu. Auch Bereitstellungszinsen oder weitere vertraglich vereinbarte Kosten können je nach Finanzierung eine Rolle spielen.

Mit welchem Gesamtbetrag sollten Käufer rechnen?

Bei einer Käuferprovision von 3,57 Prozent liegen die einmaligen Kaufnebenkosten meist bei rund 8,5 Prozent des Kaufpreises. Individuelle Finanzierungskosten kommen gegebenenfalls hinzu.

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Wie viel Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie sinnvoll ist, lässt sich nicht pauschal beantworten. Als solide Grundlage wird häufig ein Eigenkapitalanteil von etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten empfohlen. Entscheidend sind die Einkommens- und Vermögensverhältnisse, die laufenden finanziellen Verpflichtungen sowie Lage, Zustand und Risikoprofil der Immobilie.

Neben dem Kaufpreis sollten auch die Kaufnebenkosten und eine ausreichende finanzielle Reserve berücksichtigt werden. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer fällt in der Regel der Finanzierungsbedarf aus. Das kann sich positiv auf die Konditionen und die langfristige Belastung auswirken.

Eine sorgfältige Finanzierung berücksichtigt daher nicht nur, welchen Kaufpreis eine Bank finanziert, sondern auch, welche monatliche Belastung dauerhaft tragbar bleibt.

Was ist beim Kauf einer Neubauimmobilie zu beachten?

Beim Kauf einer noch zu errichtenden oder im Bau befindlichen Immobilie von einem Bauträger werden die geschuldeten Bauleistungen im notariellen Bauträgervertrag und den dazugehörigen Vertragsunterlagen festgelegt. Zu den wesentlichen Unterlagen gehören insbesondere die Baubeschreibung und die dazugehörigen Pläne. Sie bestimmen, wie die Immobilie gebaut und ausgestattet wird.

Je genauer die Baubeschreibung formuliert ist, desto größer ist die Planungs- und Kostensicherheit. Bauweise, Materialien, technische Ausstattung, energetischer Standard und Fertigstellung sollten möglichst eindeutig beschrieben sein. Entscheidend sind dabei die vertraglich vereinbarten Unterlagen – nicht allein die Darstellungen im Verkaufsprospekt.

Je nach Planungs- und Baufortschritt können Käufer häufig noch Einfluss auf die Raumaufteilung und Innenausstattung nehmen. Sonderwünsche sollten vollständig und verbindlich dokumentiert und in die vertraglichen Vereinbarungen einbezogen werden. Dabei sind auch zusätzliche Kosten sowie mögliche Auswirkungen auf den Fertigstellungstermin festzuhalten.

Der Kaufpreis wird üblicherweise nicht vollständig im Voraus gezahlt, sondern entsprechend dem Baufortschritt in mehreren Raten fällig. Die Voraussetzungen und möglichen Raten regelt die Makler- und Bauträgerverordnung.

Für Mängel an einem Bauwerk gilt grundsätzlich eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme. Die Abnahme ist daher ein wichtiger Termin, bei dem erkennbare Mängel sorgfältig dokumentiert werden sollten.

Eigenleistungen werden von vielen Bauträgern nur eingeschränkt zugelassen, da sie den Bauablauf, die Haftung und die Zuordnung späterer Mängel erschweren können. Werden sie vereinbart, ist der Käufer für die fachgerechte Ausführung seiner eigenen Arbeiten verantwortlich. Umfang, Termine und Schnittstellen zu den Leistungen des Bauträgers sollten deshalb eindeutig geregelt werden.

Wann wird ein Energieausweis bei Verkauf oder Vermietung benötigt?

Beim Verkauf oder bei der Vermietung einer Immobilie muss grundsätzlich ein gültiger Energieausweis vorliegen, sofern keine gesetzliche Ausnahme besteht.

Der Energieausweis gibt Auskunft über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes. Je nach Immobilie kommt ein Bedarfs- oder ein Verbrauchsausweis infrage. Bestimmte Angaben daraus müssen bereits bei der Vermarktung in einer Immobilienanzeige berücksichtigt werden.

Spätestens bei einer Besichtigung muss Kauf- oder Mietinteressenten der Energieausweis zugänglich gemacht werden. Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags ist er beziehungsweise eine Kopie davon zu übergeben.

Der Energieausweis ist damit nicht nur eine gesetzliche Formalität. Gerade bei älteren Immobilien beeinflussen Energieeffizienz, Heizungsart und mögliche zukünftige Modernisierungen zunehmend die Entscheidung von Käufern und Mietern.

Wann fällt beim Immobilienverkauf Spekulationssteuer an?

Beim Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie kann ein erzielter Gewinn steuerpflichtig sein. Umgangssprachlich wird dabei häufig von der Spekulationssteuer gesprochen.

Grundsätzlich kann eine Besteuerung relevant werden, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine wichtige Ausnahme besteht für Immobilien, die ausschließlich selbst genutzt wurden oder im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren eigenen Wohnzwecken dienten.

Auch bei geerbten oder geschenkten Immobilien können steuerliche Besonderheiten bestehen. Dabei kann unter anderem der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers von Bedeutung sein.

Da die steuerliche Behandlung immer von der persönlichen Situation abhängt, sollte sie vor einem Verkauf individuell geprüft werden. Eine frühzeitige steuerliche Beratung verhindert, dass mögliche Belastungen erst nach Abschluss des Kaufvertrags berücksichtigt werden.

Was steht im Grundbuch und was sollten Käufer beim Immobilienkauf beachten?

Das Grundbuch dokumentiert die rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie. Neben dem Eigentümer können dort auch Rechte und Belastungen eingetragen sein, die für einen Käufer von Bedeutung sind.

In Abteilung I ist der Eigentümer verzeichnet. Abteilung II enthält beispielsweise Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte oder andere Beschränkungen. In Abteilung III werden insbesondere Grundschulden und Hypotheken eingetragen.

Nicht jede Eintragung stellt beim Immobilienkauf ein Problem dar. Entscheidend ist, welche Rechte bestehen bleiben und welche im Rahmen des Verkaufs gelöscht werden sollen. Bestehende Grundschulden des Verkäufers werden deshalb üblicherweise im Zuge der Kaufabwicklung berücksichtigt und gegebenenfalls abgelöst.

Vor dem Kauf sollte somit geklärt sein, welche Eintragungen im Grundbuch vorhanden sind und welche Auswirkungen sie auf Nutzung, Finanzierung und Wert der Immobilie haben können.

Was bedeutet eine Sonderumlage beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Größere Reparaturen oder Sanierungen am Gemeinschaftseigentum werden normalerweise aus den laufenden Beiträgen und der Erhaltungsrücklage finanziert. Reichen diese Mittel nicht aus, kann die Eigentümergemeinschaft eine zusätzliche Sonderumlage beschließen.

Eine Sonderumlage kann beispielsweise für Arbeiten an Dach, Fassade, Heizung, Tiefgarage oder anderen gemeinschaftlichen Bauteilen erforderlich werden. Ihre Höhe richtet sich grundsätzlich nach dem jeweils geltenden Kostenverteilungsschlüssel beziehungsweise dem entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft.

Für Käufer ist wichtig, dass auch bereits vor dem Eigentumsübergang beschlossene Maßnahmen noch zu späteren Zahlungsverpflichtungen führen können. Deshalb sollten vor dem Kauf insbesondere die Protokolle der Eigentümerversammlungen, die Beschlusssammlung und die Höhe der vorhandenen Erhaltungsrücklage geprüft werden.

Ein niedriges Hausgeld oder ein hoher Rücklagenbestand allein reichen für die Beurteilung einer Eigentümergemeinschaft nicht aus. Entscheidend ist auch, welche größeren Investitionen bereits beschlossen oder in den kommenden Jahren absehbar sind.

Was bedeutet eine Grundschuld bei der Immobilienfinanzierung?

Wird der Kauf einer Immobilie über ein Darlehen finanziert, verlangt die Bank üblicherweise eine Sicherheit. Dafür wird in den meisten Fällen eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen.

Die Grundschuld gibt der finanzierenden Bank ein Sicherungsrecht an der Immobilie. Wird das Darlehen dauerhaft nicht vertragsgemäß zurückgezahlt, kann die Bank unter den gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen auf die Immobilie als Sicherheit zurückgreifen.

Beim Immobilienkauf kann die Grundschuld des Käufers häufig bereits vor dessen Eintragung als Eigentümer bestellt werden. Der Kaufvertrag enthält dafür üblicherweise entsprechende Regelungen, damit die Finanzierung des Kaufpreises durchgeführt werden kann.

Eine Grundschuld erlischt nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens nicht automatisch. Sie kann gelöscht oder unter bestimmten Voraussetzungen für eine spätere Finanzierung weiterverwendet werden.

Beim Verkauf einer Immobilie wird deshalb geprüft, welche bestehenden Grundschulden noch Darlehen sichern und welche im Rahmen des Verkaufs gelöscht beziehungsweise abgelöst werden müssen.