Wie werden Immobilien bewertet?

Für die Bewertung einer Immobilie gibt es drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswert-, das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Welches davon geeignet ist, hängt von der Art der Immobilie ab. Ziel ist immer, einen realistischen Marktwert zu ermitteln.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen sowie vergleichbaren Reihen- und Einfamilienhäusern angewendet.

Grundlage sind tatsächlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage. Dabei spielen neben der Wohnfläche auch der Zustand, das Baujahr, die Ausstattung und die genaue Mikrolage eine wichtige Rolle.

Reine Angebotspreise reichen für eine verlässliche Bewertung nicht aus. Entscheidend ist, zu welchen Preisen Immobilien tatsächlich verkauft wurden.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt häufig bei Einfamilienhäusern und individuell errichteten Immobilien zum Einsatz.

Dabei werden der Wert des Grundstücks und der Wert des Gebäudes zunächst getrennt betrachtet. Der Grundstückswert orientiert sich unter anderem am Bodenrichtwert. Für das Gebäude werden die Herstellungskosten, das Alter, der Zustand und besondere Ausstattungsmerkmale berücksichtigt.

Der so ermittelte Sachwert ist zunächst ein rechnerischer Wert. Damit daraus ein realistischer Marktwert wird, muss das Ergebnis an die aktuelle Angebots- und Nachfragesituation angepasst werden.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Immobilien und Mehrfamilienhäusern steht der nachhaltig erzielbare Ertrag im Mittelpunkt.

Berücksichtigt werden die marktübliche Miete, laufende Kosten, mögliche Mietausfälle und die Renditeerwartungen der Käufer. Auch bestehende Mietverhältnisse, Entwicklungsmöglichkeiten und zukünftige Instandhaltungen können den Wert beeinflussen.

Entscheidend ist der Markt

Keines der drei Verfahren liefert für sich allein automatisch den richtigen Verkaufspreis. Erst die fachkundige Einordnung der Ergebnisse, die Kenntnis des lokalen Marktes und die Berücksichtigung der Besonderheiten einer Immobilie führen zu einer verlässlichen Bewertung.

Denn am Ende entscheidet nicht nur, was sich berechnen lässt. Entscheidend ist auch, welchen Preis eine Immobilie am Markt tatsächlich erzielen kann.

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Wie viel Eigenkapital für den Kauf einer Immobilie erforderlich ist, lässt sich nicht pauschal beantworten, wobei in der Regel etwa 30% von den finanzierenden Banken verlangt werden. Entscheidend sind die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Käufers, die laufenden finanziellen Verpflichtungen sowie Lage, Zustand und Risikoprofil der Immobilie.

Neben dem Kaufpreis sollten auch die Kaufnebenkosten und eine ausreichende finanzielle Reserve berücksichtigt werden. Je höher der Eigenkapitalanteil ist, desto geringer fällt in der Regel der Finanzierungsbedarf aus. Das kann sich positiv auf die Konditionen und die langfristige Belastung auswirken.

Eine sorgfältige Finanzierung berücksichtigt daher nicht nur, welchen Kaufpreis eine Bank finanziert, sondern auch, welche monatliche Belastung dauerhaft tragbar bleibt.

Was sagt der Bodenrichtwert aus?

Der zuständige Gutachterausschuss erfasst die notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe in einer Kaufpreissammlung und leitet daraus Bodenrichtwerte ab. Sie geben den durchschnittlichen Wert des unbebauten Bodens innerhalb einer vergleichbaren Lage beziehungsweise Bodenrichtwertzone an. Hier in Bayern werden die Werte grundsätzlich alle zwei Jahre neu ermittelt.

Der Bodenrichtwert ist jedoch kein verbindlicher Wert für ein einzelnes Grundstück. Weichen dessen Eigenschaften vom typischen Grundstück der jeweiligen Zone ab, sind Zu- oder Abschläge erforderlich. Maßgeblich können beispielsweise der genaue Standort, der Zuschnitt, die Größe, die Ausrichtung, die Hanglage oder besondere Nutzungsmöglichkeiten sein.

Eine wichtige Rolle spielt dabei das Maß der zulässigen Bebauung. Es wird häufig durch die Geschossflächenzahl, kurz GFZ, beschrieben. Sie gibt das Verhältnis der anrechenbaren Geschossfläche zur Grundstücksfläche an. Eine GFZ von 0,6 bedeutet vereinfacht, dass auf einem 1.000 Quadratmeter großen Grundstück bis zu 600 Quadratmeter Geschossfläche zulässig sein können. Entscheidend bleiben jedoch immer die konkreten baurechtlichen Vorgaben.

Der Bodenrichtwert bietet somit eine wichtige Orientierung. Für die verlässliche Bewertung eines Grundstücks müssen jedoch dessen individuelle Eigenschaften und tatsächliche Bebaubarkeit berücksichtigt werden.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Neben dem eigentlichen Kaufpreis entstehen beim Immobilienkauf weitere Kosten. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, eine mögliche Maklerprovision sowie Kosten der Finanzierung.

Grunderwerbsteuer

Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich je nach Bundesland. Hier in Bayern beträgt sie 3,5 Prozent des steuerpflichtigen Kaufpreises.

Notar und Grundbuch

Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet und der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden. Dafür sollten Käufer mit insgesamt etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Wird der Kauf finanziert, entstehen zusätzlich Kosten für die Eintragung der Grundschuld.

Maklerprovision

Die Maklerprovision richtet sich nach dem jeweiligen Angebot und der getroffenen Vereinbarung. Der Käuferanteil beträgt 3,57 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher gelten gesetzliche Vorgaben für die Aufteilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer.

Finanzierung

Bei einer Finanzierung kommen vor allem die vereinbarten Darlehenszinsen hinzu. Auch Bereitstellungszinsen oder weitere vertraglich vereinbarte Kosten können je nach Finanzierung eine Rolle spielen.

Mit welchem Gesamtbetrag sollten Käufer rechnen?

Bei einer Käuferprovision von 3,57 Prozent liegen die einmaligen Kaufnebenkosten meist bei rund 8,5 Prozent des Kaufpreises. Individuelle Finanzierungskosten kommen gegebenenfalls hinzu.

Wer den Kauf einer Immobilie plant, sollte diese Ausgaben von Anfang an in seine Kalkulation einbeziehen.

Was ist ein Makleralleinauftrag?

Mit einem Makleralleinauftrag beauftragt der Eigentümer für einen vereinbarten Zeitraum ausschließlich die H8 Immobilien GmbH mit dem Verkauf seiner Immobilie. Im Gegenzug verpflichten wir uns, die Vermarktung aktiv und mit den vereinbarten Leistungen durchzuführen.

Beim einfachen Alleinauftrag dürfen während der Vertragslaufzeit keine weiteren Makler beauftragt werden. Ein vom Eigentümer selbst gefundener Käufer kann jedoch grundsätzlich weiterhin berücksichtigt werden.

Beim qualifizierten Alleinauftrag verpflichtet sich der Eigentümer zusätzlich, eigene Verkaufsaktivitäten zu unterlassen oder direkte Interessenten an uns zu verweisen. So werden sämtliche Anfragen und Verhandlungen zentral koordiniert.

Im Vertrag werden üblicherweise die Laufzeit, der Angebotspreis, die Vermarktungsleistungen, die Mitwirkungspflichten und die vereinbarte Provision geregelt. Der genaue Umfang richtet sich nach der jeweiligen Vereinbarung.

Ist ein Neubau teurer als eine gebrauchte Immobilie?

Neubauimmobilien haben pro Quadratmeter meist einen höheren Kaufpreis als vergleichbare Bestandsobjekte. Dafür entsprechen sie aktuellen technischen und energetischen Standards, bieten häufig eine moderne Architektur und verursachen in den ersten Jahren in der Regel geringere Instandhaltungskosten.

Bei einem Bestandsobjekt kann der Kaufpreis zunächst günstiger erscheinen. Notwendige Modernisierungen, eine ältere Haustechnik oder ein höherer Energieverbrauch können den finanziellen Vorteil jedoch deutlich verringern. Entscheidend ist daher nicht allein der Quadratmeterpreis, sondern die Betrachtung der gesamten Investition.

Auch die Lage, die Grundstücksgröße, die Bauqualität und der Zustand der Immobilie beeinflussen den Preis. Besonders hochwertige oder denkmalgeschützte Altbauten können sogar teurer sein als ein Neubau.

Ein sinnvoller Vergleich berücksichtigt deshalb neben dem Kaufpreis auch:

• anstehende Modernisierungen und Reparaturen

• energetischen Zustand und laufende Kosten

• Qualität der Ausstattung

• Gewährleistung und Instandhaltungsrisiken

• individuelle Gestaltungsmöglichkeiten

Ob ein Neubau tatsächlich teurer ist, lässt sich somit nur anhand zweier konkret vergleichbarer Immobilien beurteilen.

Was ist beim Kauf einer Renditeimmobilie zu beachten?

Beim Kauf einer Renditeimmobilie reicht der Blick auf die Bruttorendite allein nicht aus. Entscheidend ist eine sorgfältige Prüfung der wirtschaftlichen, rechtlichen und technischen Rahmenbedingungen.

Im Rahmen einer Due Diligence sollten unter anderem die bestehenden Mietverhältnisse, die nachhaltig erzielbaren Mieten, laufende Bewirtschaftungskosten, notwendige Instandhaltungen sowie mögliche rechtliche oder bauliche Risiken geprüft werden.

Ebenso wichtig sind die Lage, die langfristige Vermietbarkeit, die Qualität der Mieterstruktur und mögliche Entwicklungspotenziale. Erst die gemeinsame Betrachtung dieser Faktoren zeigt, ob der Kaufpreis angemessen und die erwartete Rendite realistisch ist.

Was ist beim Kauf einer Neubauimmobilie zu beachten?

Beim Kauf einer Neubauimmobilie werden die geschuldeten Bauleistungen im notariell beurkundeten Bauträgervertrag festgelegt. Zu den wesentlichen Vertragsunterlagen gehören in der Regel die Baubeschreibung und die dazugehörigen Pläne. Sie bestimmen, wie die Immobilie gebaut und ausgestattet wird.

Je genauer die Baubeschreibung formuliert ist, desto größer ist die Planungs- und Kostensicherheit. Bauweise, Materialien, technische Ausstattung, energetischer Standard und Fertigstellung sollten möglichst eindeutig beschrieben sein. Entscheidend sind dabei die vertraglich vereinbarten Unterlagen – nicht allein die Darstellungen im Verkaufsprospekt.

Je nach Planungs- und Baufortschritt können Käufer häufig noch Einfluss auf die Raumaufteilung und Innenausstattung nehmen. Sonderwünsche sollten jedoch immer schriftlich vereinbart werden. Dabei sind auch die zusätzlichen Kosten sowie mögliche Auswirkungen auf den Fertigstellungstermin festzuhalten.

Der Kaufpreis wird üblicherweise nicht vollständig im Voraus gezahlt, sondern entsprechend dem Baufortschritt in mehreren Raten fällig. Die Voraussetzungen und möglichen Raten regelt die Makler- und Bauträgerverordnung.

Für Mängel an einem Bauwerk gilt grundsätzlich eine Verjährungsfrist von fünf Jahren ab der Abnahme. Die Abnahme ist daher ein wichtiger Termin, bei dem erkennbare Mängel sorgfältig dokumentiert werden sollten.

Eigenleistungen werden von vielen Bauträgern nur eingeschränkt zugelassen, da sie den Bauablauf, die Haftung und die Zuordnung späterer Mängel erschweren können. Werden sie vereinbart, ist der Käufer für die fachgerechte Ausführung seiner eigenen Arbeiten verantwortlich. Umfang, Termine und Schnittstellen zu den Leistungen des Bauträgers sollten deshalb eindeutig geregelt werden.

Wovon hängt die Wertentwicklung ab?

Die langfristige Wertentwicklung einer Immobilie hängt nicht allein vom Kaufpreis ab. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Lage, Grundstück, Bausubstanz, Architektur, Grundriss und dauerhafter Nachfrage.

Gerade in Münchent kommt es auf die genaue Mikrolage an. Ruhe, Ausrichtung, Belichtung, Nachbarschaft und Privatsphäre können den Wert stärker beeinflussen als der Name des Stadtteils allein.

Besonders gute Voraussetzungen bieten Immobilien, die sich nicht beliebig ersetzen lassen: ein außergewöhnliches Grundstück, eine hochwertige Altbauwohnung oder ein überzeugend geplantes Haus in gewachsener Lage.

Auch der technische Zustand, die Energieeffizienz, notwendige Modernisierungen und flexible Nutzungsmöglichkeiten prägen die künftige Entwicklung. Langfristig wertstabil sind daher vor allem Immobilien, die eine besondere Lage mit guter Substanz und dauerhaft gefragten Eigenschaften verbinden.